La servitude de passage est un grand classique des conflits de voisinage. Elle cristallise souvent des tensions importantes entre voisins. NDP Avocats a déjà évoqué certains de ces conflits dans différents articles précédemment publiés :
- les troubles liés aux travaux de voisinage
- l’élagage des arbres de votre voisin dont les branches s’étendent au dessus de votre propriété
- les arbres fruitiers en limite de propriété dont les fruits tombent sur votre terrain et peuvent causer des dégâts en pourrissant au sol.
La servitude est un mécanisme juridique ancien, strictement encadré par la loi. Mais pour autant, dans la pratique, elle reste source de nombreuses incompréhensions… et d’idées reçues ! Dans cet article, nous abordons la question d’une servitude sur votre terrain afin que votre voisin puisse accéder au sien.
La servitude de passage : de quoi parle-t-on exactement ?
Une servitude de passage permet à une personne de traverser le terrain d’un voisin pour accéder à sa propre propriété. En droit, on distingue :
- le fonds servant : il s’agit du terrain qui supporte le passage.
- le fonds dominant : c’est le terrain qui bénéficie du passage.
Le cas le plus fréquent concerne un terrain enclavé, c’est-à-dire sans accès suffisant à la voie publique. L’article 682 du code civil prévoit ainsi que : « Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner » .
« Je suis propriétaire chez moi » : Oui… mais pas totalement
C’est souvent la première réaction du propriétaire du terrain supportant la servitude fait remarquer Maître Jérôme Debeauce : “je suis chez moi, personne n’a à passer sur ma propriété” . Pourtant, le droit de propriété n’est pas absolu. Comme le rappelle Maître Jérôme Debeauce : « une servitude limite partiellement l’usage d’un terrain au profit d’un autre propriétaire » .
Autrement dit :
- vous restez propriétaire,
- mais vous devez supporter un droit de passage.
Le passage doit être le moins contraignant possible
Le passage ne peut pas être imposé n’importe comment. Le code civil prévoit qu’il doit être fixé :
- à l’endroit le plus court vers la voie publique,
- tout en causant le moins de dommages possible au terrain traversé.
Le juge recherche donc un équilibre entre les intérêts des deux voisins.
Le propriétaire du terrain peut-il refuser le passage ?
En présence d’un véritable enclavement : non, pas totalement.
En revanche, plusieurs points peuvent être discutés :
- l’emplacement du passage,
- sa largeur,
- son usage,
- les modalités d’entretien.
Une servitude ne donne pas tous les droits. Par exemple :
- un passage piéton n’autorise pas le passage de véhicules,
- un usage abusif peut être sanctionné.
Une servitude implique souvent une indemnisation
C’est une idée importante. Le propriétaire qui bénéficie du passage doit généralement verser une indemnité au voisin dont le terrain supporte la servitude. Cette indemnisation vise à compenser :
- la gêne,
- la perte de jouissance,
- ou la dévalorisation éventuelle du terrain.
Les idées reçues les plus fréquentes
“Le voisin peut passer quand il veut”
Faux. Le droit de passage doit rester conforme à ce qui a été prévu :
- horaires raisonnables,
- usage normal,
- absence d’abus.
“Je peux bloquer le passage avec un portail”
Oui… sous certaines conditions. Le propriétaire du terrain peut sécuriser sa propriété, à condition de ne pas empêcher l’exercice normal de la servitude.
“La servitude disparaît si je change d’avis”
Faux. Une servitude régulièrement créée ne disparaît pas simplement parce que le propriétaire du terrain ne la souhaite plus.
Servitude conventionnelle ou servitude légale ?
Toutes les servitudes ne naissent pas de la même manière. Certaines résultent directement de la loi à cause d’un terrain enclavé par exemple. D’autres sont prévues par contrat ou acte notarié entre voisins. Il est donc essentiel de vérifier :
- les titres de propriété,
- les actes notariés,
- le cadastre,
- les éventuelles décisions judiciaires.
Quand la servitude devient source de conflit
Dans la pratique, les litiges portent souvent sur :
- un usage excessif,
- des dégradations,
- l’élargissement du passage,
- le stationnement,
- ou les nuisances générées.
Comme le souligne Maître Jérôme Debeauce : « beaucoup de conflits naissent moins de la servitude elle-même… que du manque de dialogue entre voisins » .
En résumé
La servitude de passage impose un équilibre délicat entre :
- le droit de propriété,
- et le droit d’accès à un terrain.
Le propriétaire du terrain supportant la servitude conserve ses droits… mais doit accepter certaines contraintes. En contrepartie, le voisin bénéficiant du passage doit respecter un usage raisonnable et proportionné. Chez NDP Avocats, nous savons que les conflits de voisinage sont souvent aussi humains que juridiques. Une analyse précise des droits de chacun permet très souvent d’éviter que la situation ne dégénère. Prochainement, nous évoquerons la question du droit de passage lorsque c’est vous qui devez passer chez votre voisin pour accéder à votre propriété. D’ici là, si vous rencontrez une situation conflictuelle de ce type : contactez-nous !