Lorsqu’un bail d’habitation prend fin, le propriétaire espère récupérer un logement en bon état. Malheureusement, ce n’est pas toujours le cas. Détériorations importantes, saleté, équipements endommagés… En effet, parfois, la caution du locataire (ou plus exactement le dépôt de garantie) ne suffit pas à couvrir les frais de remise en état. Dans ce cas, quelles sont vos options ? Comment faire valoir vos droits sans pour autant tomber dans un parcours du combattant juridique ? Comme toujours, NDP Avocats est là pour vous éclairer !
Le dépôt de garantie : une protection encadrée mais limitée
Pour rappel, le dépôt de garantie est versé par le locataire à la signature du bail. Il sert à couvrir d’éventuelles dettes locatives ou dégradations. En pratique, il est plafonné à :
- un mois de loyer hors charges pour une location vide,
- deux mois de loyer hors charges pour une location meublée.
Mais comme le souligne notre associée Maître Angéline Paris : « ce montant peut vite s’avérer insuffisant lorsque le logement nécessite une réhabilitation lourde. Le propriétaire se retrouve alors à devoir financer lui-même la différence… sauf s’il engage d’autres démarches » .
Étape 1 : établir un état des lieux de sortie précis
Tout commence par l’état des lieux. Ce document est essentiel pour comparer l’état du logement à l’entrée et à la sortie du locataire. Il doit être :
- réalisé en présence du locataire,
- signé par les deux parties,
- aussi détaillé que possible (photos à l’appui recommandées).
En cas de désaccord, le recours à un commissaire de justice est possible. Ce constat aura une valeur probante renforcée devant un tribunal.
Étape 2 : faire établir des devis ou factures
Si l’état des lieux révèle des détériorations imputables au locataire, vous devez alors chiffrer précisément le montant des réparations :
- Demandez plusieurs devis pour les travaux nécessaires. « Trois est le nombre de devis idéal » précise Maître Paris, « cela permet de se faire une bonne idée du montant des dépenses à prévoir« .
- Conservez les factures si vous réalisez vous-même les travaux.
Ce chiffrage vous permettra d’évaluer si la caution du locataire est suffisante, et de réclamer le solde manquant.
Étape 3 : envoyer une mise en demeure
Si le dépôt de garantie ne couvre pas l’intégralité des frais, vous pouvez adresser une mise en demeure au locataire, lui demandant de régler la différence. Cette lettre doit :
- être envoyée en recommandé avec accusé de réception,
- mentionner les sommes dues,
- rappeler les dégradations constatées,
- fixer un délai pour régulariser.
Souvent, cette étape suffit à débloquer la situation à l’amiable.
Étape 4 : engager une procédure judiciaire si nécessaire
En cas d’absence de réponse ou de refus de paiement, vous pouvez saisir le tribunal judiciaire pour obtenir une condamnation du locataire. La procédure dépend du montant réclamé :
- Si le litige est inférieur à 5 000 €, vous pouvez saisir le tribunal sans avocat.
- Au-delà, l’assistance d’un avocat est obligatoire.
L’objectif est d’obtenir une décision de justice vous autorisant à recouvrer les sommes dues. Cependant, même si le recours à un avocat n’est pas obligatoire pour un litige en dessous de 5 000 €, nous ne pouvons que vous recommander d’au moins en consulter « ne serait ce que pour un avis consultatif. En effet, à chacun son métier… Et parfois, comme le dit le proverbe, il vaut mieux payer sa tranquillité !« .
Et la caution solidaire dans tout ça ?
Cependant, il y a encore un point que nous n’avons pas encore abordé. La caution solidaire ! « En effet, attention à ne pas confondre la caution du locataire (le dépôt de garantie) d’une part » précise Maître Paris « et caution solidaire (la personne qui s’engage à payer à la place du locataire en cas de défaillance) de l’autre« . Si une caution solidaire a été signée au moment du bail :
- Vous pouvez vous retourner contre cette personne pour obtenir le paiement.
- Cela peut simplifier le recouvrement, à condition que cette caution ait été valablement engagée et soit solvable.
En clair « se porter garant n’est absolument pas une chose anodine ! » prévient Angéline Paris. « Il faut garder à l’esprit de façon précise qu’on pourra venir taper à votre porte pour vous demander des comptes si la personne pour laquelle vous vous êtes porté garante ne peut rembourser elle-même les sommes dues« .
Peut-on conserver tout ou partie du dépôt de garantie ?
Oui, à condition néanmoins de justifier les retenues par :
- l’état des lieux,
- les devis ou factures,
- et de respecter le délai légal.
En location vide, vous devez restituer le dépôt dans un délai d’un mois après l’état des lieux si tout est en ordre, ou de deux mois en cas de dégradations. Passé ce délai, vous encourez des pénalités.
Le mot de la fin : anticipez pour vous protéger
Mieux vaut prévenir que courir après un locataire parti sans laisser d’adresse… Pour limiter les risques :
- Sélectionnez rigoureusement vos locataires,
- Demandez une caution solidaire fiable,
- Réalisez un état des lieux le plus précis possible. Sur ce point des sociétés dédiées existent.
- Et conservez tous les justificatifs de paiement et d’échanges.
Enfin, si vous êtes confronté à un impayé concernant la caution de votre locataire, à des dégradations importantes ou à un litige en cours, l’accompagnement par un avocat peut vous faire gagner du temps, de l’énergie… et de l’argent !
Chez NDP Avocats, nous conseillons régulièrement des propriétaires bailleurs pour sécuriser leurs relations locatives. Besoin d’aide pour rédiger une mise en demeure, évaluer vos chances en justice, ou engager une procédure ? Contactez-nous, notre équipe est là pour défendre vos droits.